Hundehaltung kann nicht einfach per Beschluss verboten werden

Vermieten von Wohnraum & Garage 7. Juli 2016
Hundehaltung kann nicht einfach per Beschluss verboten werden
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Die Haltung von Tieren in der vermieteten Wohnungen ist für viele Vermieter ein schwieriges Thema. Insbesondere in Mehrfamilienhäusern kann man es in diesem Punkt nie allen Mietern recht machen.

Da ist es am einfachsten, die Tierhaltung einfach zu untersagen oder zumindest von Ihrer höchstpersönlichen Genehmigung abhängig zu machen. So steht es auch in vielen Mietverträgen drin.

Aber so einfach ist das nicht. Viele Tierhaltungsklauseln sind unwirksam. Denn willkürlich die Genehmigung zu verweigern, ist ebenso unzulässig wie ein pauschales Verbot.

Hund und Katz sind vertraglich nur schwer in den Griff zu bekommen

Als Vermieter können Sie die Haltung von Hunden und Katzen nicht generell vertraglich untersagen. Das ist inzwischen eindeutige BGH-Rechtsprechung (Urteil vom 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06 und Urteil vom 20.3.2013, Az. VIII ZR 168/12).

Das ist aber kein Freibrief für den Mieter. Denn als Vermieter dürfen Sie grundsätzlich die Tierhaltung von Hund und Katze von Ihrer Genehmigung abhängig machen. Aber nur grundsätzlich!

Konkret: Hunde und Katzen, von denen keine Störungen durch Lärm (Bellen), Tierhaare oder Verunreinigungen oder gar Gefahren im Haus ausgehen, dürfen gehalten werden. Das gilt insbesondere dann, wenn es sich um einen Gebrauchshund (z.B. Blindenhund) handelt, an dem der Mieter ein besonderes Interesse hat. Es kommt also auf den Einzelfall an.

Noch schwieriger wird es, wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten und die Eigentümer sich selbst per Beschluss ein Hundehaltungsverbot auferlegen. Das gilt nämlich nicht automatisch gegenüber den Mietern im Haus, wie das Amtsgericht Hannover kürzlich entschieden hat.

Hunde, die nicht bellen, stören nicht

Ein Vermieter und ein Mieter stritten vor dem Amtsgericht Hannover darüber, ob Hund »Toby« bleiben darf. Als der Mieter noch Mietinteressent war, hatte er in seiner Mieterselbstauskunft angeben, keine Haustiere zu haben.

Der Mietvertrag enthielt einen Passus, nach dem jede Tierhaltung vom Vermieter zuvor genehmigt werden müsse. Hier wurden Hunde und Katzen explizit genannt. Es lag bei Vermietung ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vor, der die Tierhaltung bei Neuvermietungen untersagte.

Das störte den Mieter wenig. Er schaffte sich Toby an, einen ca. 50 cm hohen Mischling, was den Vermieter wiederum wenig erfreute. Der verlangte von seinem Mieter, den Hund wieder abzuschaffen.

Die Hausmitbewohner würden sich belästigt fühlen. Der Hund störe durch lautes Gebell, werde ohne Leine im Treppenhaus geführt, verschmutze den Hausflur und zerkratze die Treppenstufen.

Das Gericht erklärte den Beschluss der Eigentümerversammlung, der das Halten von Hunden und Katzen untersage, gegenüber Mietern für unwirksam. Eine derartige Entscheidung gelte daher nur im Innenverhältnis zwischen den jeweiligen Wohnungseigentümern.

Die Hundehaltung richte sich vielmehr hier nach den allgemeinen Regeln des Mietvertragsrechts. Das Gericht verwies deshalb auf die oben genannten Entscheidungen des BGH, wonach ein generelles Hunde- oder Katzenhaltungsverbot unzulässig ist.

Deshalb müsse auch im vorliegenden Fall festgestellt werden, ob Toby tatsächlich stört. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass nicht.

Denn grundsätzlich sei die 4-Zimmerwohnung des Mieters ausreichend groß zur Haltung eines Hundes (97 m²). Zudem hatte die Beweisaufnahme ergeben, dass es zwar zu Beginn der Hundehaltung leichtere Beeinträchtigungen gegeben habe. Das habe sich aber mittlerweile positiv verändert.

Auch eine übermäßige Abnutzung des Treppenhauses konnte das Gericht anlässlich eines Ortstermins nicht feststellen. In dem sauberen und gepflegten Treppenhaus ließen sich zwar einzelne schwächere Kratzer feststellen. Solche Kratzer waren aber auch in Bereichen zu finden, die von dem Hund nicht genutzt werden.

Das erklärte sich das Gericht so, dass ein Treppenhaus in einem Mehrparteienhaus täglich sehr häufig frequentiert wird. Besonders im Winter oder an nassen Tagen werde von den Hausbewohnern Split und Dreck hereingetragen.

Hinzu kam, dass der Treppenbelag bereits im Jahr 2006 verlegt worden war und deshalb gewisse Abnutzungserscheinungen hinzunehmen seien. Fazit: Durch die Hundehaltung konnten keine unzumutbaren Beeinträchtigungen der Hausgemeinschaft festgestellt werden. Deshalb darf der Hund bleiben.

(AG Hannover, Urteil vom 28.4.2016, Az. 541C3858/15)

Tipp für Vermieter: Erklären Sie dem Mieter klipp und klar, dass er für Mietsachschäden durch den oder die Hunde haftet, selbst wenn Sie die Tierhaltung dulden. Das hat beispielsweise das Landgericht Koblenz in einem Fall bestätigt, in dem der Hund Kratzspuren auf dem Parkettboden hinterlassen hat (Urteil vom 6.5.2014, Az. 6 S 45/14).

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