Was Vermieter über die Betriebskostenpauschale wissen sollten

So entbindet Sie die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale von der oft lästigen und aufwendigen Verpflichtung, eine jährliche Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Was auf den ersten Blick einfach erscheint, hat aber auch Nachteile.

§ 560 BGB erlaubt es Ihnen, im Mietvertrag zur Abgeltung der Betriebskosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale zu vereinbaren. Mit Zahlung des vereinbarten Pauschalbetrages sind dann alle Betriebskosten abgegolten.

Selbst wenn die Kosten tatsächlich höher sind, braucht der Mieter keine Nachzahlungen zu leisten. Der Mieter kann allerdings auch keine Rückzahlung einer etwaigen Überzahlung verlangen.

Eine Abrechnung über die Betriebskosten erfolgt nicht und kann auch nicht verlangt werden. Eine Erhöhung der Pauschale durch einseitige Erklärung des Vermieters ist nur möglich, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 Abs. 1 BGB).

Wie können vereinbarte Pauschalen erhöht werden?

Ganz überwiegend ist in Mietverträgen mit Betriebskostenpauschale deshalb geregelt, dass Erhöhungen durch einseitige Erklärung (in Textform) des Vermieters möglich sind. Hierbei ist Folgendes zu beachten:

• Als Vermieter können Sie die reinen durch Kostensteigerungen entstandenen Mehrkosten anteilig auf die Mieter umlegen. Erhöht die Gemeinde beispielsweise die Grundsteuersätze, darf die Pauschale entsprechend angepasst werden.
• Anders sieht es aus, wenn neue Kosten hinzukommen. Haben Sie zum Beispiel bisher die Gartenpflege kostenlos selbst übernommen, dürfen Sie nun den damit beauftragten Gärtner nicht als Mehrkosten in die Betriebskostenpauschale hineinrechnen.
• Wollen Sie die Erhöhung der Pauschale mit einer Steigerung der Betriebskosten in der Vergangenheit begründen, dürfen Sie sich nur auf den Zeitraum des vorangegangenen Kalenderjahres berufen. Zudem müssen Sie binnen drei Monaten, nachdem Sie von der Steigerung der Betriebskosten erfahren haben, reagieren und dem Mieter die Erhöhungserklärung abgeben.
• Sie sind gemäß § 560 Abs. 1 BGB außerdem verpflichtet, die Erhöhung zu begründen, andernfalls ist die Erklärung unwirksam. Das heißt, Sie kommen an einer genauen Abrechnung über die Betriebskosten und deren Umlage zu erstellen nicht vorbei.
• Die Erklärung muss in Textform erfolgen. Das heißt, Sie können die Erhöhung auch per Fax oder E-Mail mitteilen.
• Und der Mieter braucht den höheren Betrag frühestens ab dem auf die Erklärung folgenden übernächsten Monat zu zahlen. Geht die Erhöhungserklärung dem Mieter zum Beispiel am 15.6. zu, muss er frühestens am 1.8. mehr zahlen.

Kein Wunder also, dass viele Vermieter, die diese Form der Betriebskostenumlage wählen, bei der erstmaligen Festsetzung schnell in die Vollen gehen und eine Summe als Pauschale vereinbaren, die über dem Üblichen liegt. Grundsätzlich ist das zulässig, der Mieter braucht ja den Vertrag nicht zu unterschreiben, wenn ihm die Nebenkosten zu hoch sind.

Wuchergrenze für die Betriebskostenpauschale

Ist allerdings die Wuchergrenze überschritten, sieht die Sache anders aus. Da kann der Mieter den Spieß umdrehen und die ganze Umlage für null und nichtig erklären lassen. Wo die Wuchergrenze genau liegt, ist wiederum nicht einfach festzustellen. Das Landgericht Berlin hat dazu neue Erkenntnisse geliefert.

In dem zugrunde liegenden Fall klagte der Mieter einer 61 m² großen Wohnung auf Herausgabe eines Betriebskostenguthabens. Das Amtsgericht Berlin-Wedding wies die Klage ab, die Mietvertragsparteien hatten eine Betriebskostenpauschale in Höhe von 145,- € monatlich vereinbart.

Der Mieter hielt diese aber aufgrund von Wucher für unwirksam und legte Berufung ein. Auch die blieb ohne Erfolg.

Laut Landgericht setzt der Wuchertatbestand nach § 138 Abs. 2 BGB ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung voraus. Das sei aber bei einer monatlichen Betriebskostenpauschale von 145,- € nicht gegeben. Denn gemäß einer von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt erstellten Betriebskostenübersicht betragen die monatlichen kalten Betriebskosten in Berlin durchschnittlich 1,69 Euro/m² . Dies habe für die 61 m² große Wohnung des Mieters im Durchschnitt kalte monatliche Betriebskosten von 103,09 € ergeben.

Somit habe nur eine Differenz von 40 Prozent vorgelegen. Und das ist wiederum nicht so krass, dass man schon von Wucher sprechen könne (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 10.11.2015, Az. 67 S. 369/15).