Mieterschäden nach Wohnungskauf: Können Beseitigungskosten steuerlich abgesetzt werden?

Nebenkosten & Renovierung 4. Mai 2016
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Wer vermietet, hat oft an mehreren Fronten zu kämpfen. Bei der Anerkennung von Werbungskosten aus Vermietung ist der Fiskus besonders kritisch. Dennoch sollten Sie nicht alles schlucken, was Finanzbeamte Ihnen weismachen wollen.

Erhaltungskosten sind als Werbungskosten sofort absetzbar

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, werden Sie mit verschiedenen Steuersparmöglichkeiten konfrontiert. Und gerade Gebrauchtimmobilien sind hier besonders heikel, weil die in der Regel erforderlich werdenden Baumaßnahmen steuerlich unterschiedlich zu handhaben sind.

So wird bei Baumaßnahmen unterschieden zwischen

  • Erhaltungsaufwendungen,
  • Herstellungskosten,
  • Anschaffungskosten und
  • anschaffungsnahen Aufwendungen.

Aber nur Erhaltungsaufwendungen, die wegen der Renovierung eines Mietobjekts entstanden sind, können Sie sofort als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Die anderen drei Kostenarten berücksichtigt der Fiskus nur im laufe der Jahre über als Abschreibung. Allerdings ist die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und den anderen Kostenarten, die nicht sofort abgesetzt werden können, nicht immer ganz einfach. Das macht eine Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf deutlich.

Das Finanzamt hat nicht immer recht

Geklagt hatte der Käufer einer Eigentumswohnung, die vermietet war. Der Käufer übernahm auch das Mietverhältnis. Bei Kauf war die Wohnung mangelfrei. Es kam jedoch zum Zerwürfnis und zum Rechtsstreit mit dem Mieter, der in der Kündigung endete. Der Mieter räumte die Wohnung und hinterließ erhebliche Schäden. Die Kosten der Beseitigung betrugen etwa  20.000 €. Diesen Betrag machte der neue Eigentümer in seiner Steuererklärung als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt lehnte ab. Es handle sich hier um »anschaffungsnahe Herstellungskosten«.

Nach dem Einkommensteuergesetz gelten Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in denersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilieals Herstellungskosten des Gebäudes, wenn die Kosten mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten (z. B. Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision) betragen. Sie können dann nur im Rahmen der Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden.

Das Finanzgericht Düsseldorf sah die Sache anders – und zwar im Sinne des Käufers. Die entsprechenden Vorschriften über diese anschaffungsnahen Herstellungskosten könnten hier nicht angewandt werden. Der Gesetzgeber habe mit den Bestimmungen nicht die Beseitigung von Schäden nach Erwerb einschließen wollen. Auch käme im vorliegenden Fall eine steuerliche Geltendmachung für außerordentliche Abnutzung infrage. Dies sei ebenfalls sofort und in vollem Umfang absetzbar (FG Düsseldorf, Urteil vom 21.1.2016, Az. 11 K 4274/13).

Allerdings ist die Entscheidung noch nicht rechtskräftig. Der Bundesfinanzhof wird das letzte Wort in dieser Sache haben.

Tipp für Vermieter: Wenn die Kosten nicht so hoch ausfallen wie im entschiedenen Fall, haben Sie es einfacher. In diesem Fall können Sie die sogenannte Nichtbeanstandungsgrenze für sich nutzen, die die Finanzverwaltung festgelegt hat (Richtlinie 21.1, Abs. 2 S. 2 der Einkommensteuer-Richtlinien). Danach sind Ausgaben für Bauarbeiten bis zu einem Rechnungsbetrag von 4.000 € (ohne Umsatzsteuer) auf Antrag als Erhaltungsaufwendungen zu behandeln. Den Antrag stellen Sie formlos im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung.