Eigenbedarf: Muss der Vermieter Verkaufspläne verschweigen?

Eigenbedarf und Wohnungsverkauf: Worum ging es in dem Fall?

Eine Mieterin hatte Ende 2022 eine Wohnung mit einem unbefristeten Mietvertrag angemietet. Später wurde die Wohnung verkauft. Daraufhin warf die Mieterin ihren ehemaligen Vermietern vor, bereits bei Abschluss des Mietvertrags Verkaufsabsichten gehabt zu haben, ohne sie darüber zu informieren.

Nach Ansicht der Mieterin hätten die Vermieter diese Information offenlegen müssen. Wäre sie über die möglichen Verkaufspläne informiert worden, hätte sie den Mietvertrag möglicherweise nicht abgeschlossen.

Zusätzlich verlangte sie Schadensersatz für Renovierungs- und Investitionsmaßnahmen, die sie während der Mietzeit vorgenommen hatte. Diese Arbeiten hätten aus ihrer Sicht den Wert der Wohnung erhöht und damit letztlich dem späteren Eigentümer zugutekommen können.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Stuttgart wiesen die Klage jedoch ab. Die Richter sahen keine Grundlage für die geltend gemachten Ansprüche.

Warum eine bloße Verkaufsabsicht keine Aufklärungspflicht auslöst

Das Landgericht Stuttgart verwies auf die bestehende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Thema Eigenbedarf.

Danach kann ein Vermieter verpflichtet sein, einen zukünftigen Mieter über konkrete Umstände aufzuklären, wenn bereits absehbar ist, dass die Wohnung in naher Zukunft wegen Eigenbedarfs benötigt wird. Von Eigenbedarf spricht man, wenn der Vermieter oder nahe Angehörige die Wohnung selbst nutzen wollen und deshalb eine Kündigung ausgesprochen wird.

Allerdings betonten die Richter auch, dass Vermieter keine allgemeine Pflicht haben, sämtliche denkbaren zukünftigen Entwicklungen vorherzusagen. Der Bundesgerichtshof spricht in diesem Zusammenhang davon, dass keine Pflicht zur sogenannten „Bedarfsvorschau“ besteht.

Eine bloße Verkaufsabsicht genügt daher nicht. Denn selbst wenn ein Eigentümer darüber nachdenkt, eine Wohnung zu verkaufen, ist häufig noch völlig offen, ob es tatsächlich zu einem Verkauf kommt. Ebenso ungewiss ist, wer die Wohnung später erwerben könnte und ob der Käufer überhaupt Eigenbedarf geltend machen wird.

Eine Aufklärungspflicht entsteht erst dann, wenn der Vermieter vorsätzlich falsche Angaben über bekannte und konkrete Tatsachen macht. Solche Umstände lagen hier jedoch nicht vor.

Auch hinsichtlich der Renovierungsmaßnahmen sah das Gericht keinen Anspruch auf Kostenerstattung. Die Mieterin konnte nicht nachweisen, dass sie zu den Arbeiten vertraglich verpflichtet gewesen war oder dass hierfür besondere Vereinbarungen bestanden.

Fazit: Warum die Entscheidung für Mieter und Vermieter wichtig ist

Die Entscheidung des Landgerichts Stuttgart schafft Klarheit für beide Seiten. Vermieter müssen Mietinteressenten nicht ungefragt darüber informieren, dass sie möglicherweise über einen späteren Verkauf der Immobilie nachdenken.

Für Mieter bedeutet das zugleich, dass eine spätere Veräußerung der Wohnung allein noch keinen Schadensersatzanspruch begründet. Auch die bloße Möglichkeit, dass ein zukünftiger Käufer irgendwann Eigenbedarf anmelden könnte, reicht nicht aus, um dem Vermieter eine Pflichtverletzung vorzuwerfen.

Das Urteil verdeutlicht außerdem, wie wichtig klare vertragliche Vereinbarungen sind. Wer als Mieter größere Investitionen in eine Wohnung plant, sollte frühzeitig schriftlich festhalten, ob und unter welchen Voraussetzungen Kosten erstattet werden. Andernfalls kann es später schwierig werden, Ansprüche durchzusetzen.

Gerade weil das Thema Eigenbedarf viele Menschen verunsichert, sorgt die Entscheidung für mehr Rechtssicherheit. Sie zeigt, dass zwischen einer konkreten Eigenbedarfsabsicht und bloßen Überlegungen zu einem möglichen Verkauf rechtlich ein erheblicher Unterschied besteht.

LG Stuttgart, Urteil vom 9.2.2026, 13 S 67/25