Hausverwalter haftet für unberechtigte Zahlungen der Eigentümergemeinschaft

Hausverwalter ohne gültige Bestellung: Worum ging es?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte über die Haftung einer ehemaligen Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu entscheiden. Die Gemeinschaft war auf einem früheren Klinikgelände mit mehreren Gebäuden und einem Park entstanden. Die Verwalterin war zunächst wirksam bestellt worden, setzte ihre Tätigkeit jedoch auch nach Ablauf ihrer Bestellung fort, obwohl keine neue wirksame Bestellung und kein gültiger Verwaltervertrag mehr bestanden.

Während dieser Zeit veranlasste sie Zahlungen für die Pflege eines Parks. Problematisch war dabei, dass dieser Park nicht zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft gehörte. Vielmehr stand er im Eigentum anderer Personen. Die Kosten wurden dennoch von einem Konto der Gemeinschaft bezahlt.

Zusätzlich kam es zu einer Pfändung durch das Finanzamt. Betroffen war ein Konto, das die Verwalterin im eigenen Namen für die Gemeinschaft führte. Die Eigentümergemeinschaft verlangte daraufhin Ersatz sowohl für die Parkpflegekosten als auch für den finanziellen Schaden durch die Pfändung.

Warum der BGH den Hausverwalter in die Verantwortung nimmt

Der BGH stellte klar, dass ein sogenannter faktischer Verwalter grundsätzlich die gleichen Pflichten hat wie ein ordnungsgemäß bestellter Verwalter. Als faktischer Verwalter wird eine Person bezeichnet, die tatsächlich die Aufgaben eines Verwalters wahrnimmt, obwohl keine wirksame rechtliche Grundlage mehr für ihre Tätigkeit besteht.

Zu den wichtigsten Pflichten eines Verwalters gehört es, das Vermögen der Eigentümergemeinschaft zu schützen und nur berechtigte Ausgaben zu veranlassen. Genau gegen diese Pflicht hatte die Verwalterin nach Ansicht des Gerichts verstoßen.

Besonders wichtig war die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt für die Pflege des Parks zahlen musste. Der BGH verneinte dies. Zwar hatte es in der Vergangenheit einen Vertrag über die Parkpflege gegeben. Dieser ging jedoch nicht automatisch auf die später gegründete Wohnungseigentümergemeinschaft über. Dafür wäre ein ausdrücklicher Beschluss der Eigentümer erforderlich gewesen.

Das Gericht betonte außerdem, dass weder beschlossene Jahresabrechnungen noch bereits geleistete Zahlungen oder eine Entlastung der Verwalterin eine solche Vertragsübernahme ersetzen können. Da ein entsprechender Beschluss fehlte, waren die Zahlungen pflichtwidrig. Die ehemalige Hausverwalterin musste die Kosten daher ersetzen.

Fazit: Warum das Urteil für Wohnungseigentümer wichtig ist

Die Entscheidung stärkt die Rechte von Wohnungseigentümern erheblich. Der BGH macht deutlich, dass sich ein Hausverwalter nicht seiner Verantwortung entziehen kann, nur weil seine Bestellung ausgelaufen ist. Wer weiterhin die Geschäfte der Gemeinschaft führt, muss dieselben Sorgfalts- und Treuepflichten beachten wie ein offiziell bestellter Verwalter.

Für Eigentümergemeinschaften bedeutet das mehr Schutz vor finanziellen Fehlentscheidungen. Gleichzeitig zeigt das Urteil, wie wichtig klare Beschlüsse und eine saubere vertragliche Grundlage sind. Ausgaben dürfen nicht allein deshalb aus dem Gemeinschaftsvermögen bezahlt werden, weil sie schon in der Vergangenheit angefallen sind. Fehlt die erforderliche rechtliche Grundlage, kann der Hausverwalter persönlich für entstandene Schäden haften.

Gerade für Wohnungseigentümer lohnt es sich daher, Verwaltungsvorgänge regelmäßig zu prüfen und bei Unsicherheiten die Beschlusslage genau zu kontrollieren. Das Urteil verdeutlicht, dass die ordnungsgemäße Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft nicht nur eine Formalität ist, sondern erhebliche finanzielle Folgen haben kann.

BGH, Urteil vom 30.01.2026, Az. V ZR 76/25.