Betriebskosten: Mieter darf Versicherungsvertrag einsehen

Mieter verlangte Einsicht in Versicherungsunterlagen

Ein Mieter weigerte sich, eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung zu bezahlen. Hintergrund war, dass er trotz ausdrücklicher Nachfrage weder Einsicht in die Abrechnungsbelege noch in den zugrunde liegenden Vertrag der Wohngebäudeversicherung erhalten hatte.

Die Hausverwaltung berief sich auf Datenschutzgründe. Bei dem Versicherungsvertrag handelte es sich nicht um einen Einzelvertrag für das betreffende Gebäude, sondern um einen Rahmenvertrag, der mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften umfasste. Deshalb wollte die Verwaltung dem Mieter keine Einsicht gewähren.

Für den Mieter war dies jedoch ein Problem. Schließlich gehört die Wohngebäudeversicherung regelmäßig zu den umlagefähigen Betriebskosten. Um die Abrechnung überprüfen zu können, wollte er nachvollziehen, welche Leistungen versichert waren und ob die abgerechneten Kosten tatsächlich auf das Mietobjekt entfielen.

Datenschutz schützt Vermieter nicht vor dem Einsichtsanspruch

Das Amtsgericht Ettlingen stellte sich auf die Seite des Mieters. Nach Auffassung des Gerichts umfasst das Einsichtsrecht des Mieters auch den Vertrag der Wohngebäudeversicherung, wenn dessen Inhalt für die Prüfung der Betriebskostenabrechnung relevant ist.

Besonders wichtig war dabei, dass individuell ausgehandelte Versicherungsbedingungen Einfluss auf die Höhe und Zusammensetzung der Betriebskosten haben können. Ohne Einsicht in den Vertrag könne ein Mieter die Abrechnung nicht vollständig kontrollieren.

Der Verweis auf den Datenschutz überzeugte das Gericht nicht. Besteht ein gesetzlicher Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen, ist die damit verbundene Datenweitergabe grundsätzlich zulässig. Soweit schutzwürdige Interessen Dritter betroffen sind, können personenbezogene Daten geschwärzt werden. Eine vollständige Verweigerung der Einsicht sei dagegen nicht gerechtfertigt.

Das Gericht bestätigte außerdem, dass dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zustehen kann. Solange die erforderlichen Unterlagen nicht zur Verfügung gestellt werden, muss eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung unter Umständen nicht bezahlt werden.

Fazit: Betriebskosten müssen für Mieter nachvollziehbar sein

Die Entscheidung stärkt die Rechte von Mietern bei der Kontrolle von Betriebskostenabrechnungen. Vermieter und Hausverwaltungen können sich nicht pauschal auf Datenschutzgründe berufen, wenn Unterlagen für die Überprüfung einer Abrechnung erforderlich sind.

Für Mieter bedeutet das Urteil mehr Transparenz. Wer Zweifel an einer Betriebskostenabrechnung hat, darf grundsätzlich Einsicht in die maßgeblichen Belege verlangen. Dazu können auch Versicherungsverträge gehören, wenn sie für die Entstehung oder Höhe der Betriebskosten relevant sind.

Gleichzeitig zeigt die Entscheidung, dass Datenschutz und Einsichtsrechte kein Widerspruch sein müssen. Sensible Informationen lassen sich häufig durch Schwärzungen schützen, ohne dem Mieter die notwendige Kontrolle der Betriebskosten zu verwehren.

AG Ettlingen, Urteil vom 13.08.2025, Az. 3 C 114/24.