Rechtsfragen rund um die Wohnungssuche

Mieten & Wohnen

Was darf der Vermieter den Mietinteressenten fragen und was muss er beantworten? Darf eine Gebühr für die Vertragsausfertigung verlangt werden und sind Abstandsvereinbarungen zwischen Vor- und Nachmietern zulässig? - Was Vermieter und Mieter alles zum Thema Wohnungssuche wissen müssen.

I. Welche Fragen Vermieter und Wohnungssuchende beschäftigen

Die Wohnungs- bzw. Mietersuche ist sowohl für Mieter wie auch für Vermieter eine aufwendige, nervenaufreibende und teils auch kostenträchtige Angelegenheit.

Als Vermieter haben Sie die Qual der Wahl und versuchen, aus der Vielzahl von Bewerbern in der Kürze der Zeit die richtige Wahl zu treffen. Nach welchen Kriterien sollen Sie sich entscheiden? Wonach sollten Sie zweckmäßigerweise fragen? Und vor allem, was dürfen Sie überhaupt fragen?

Als Wohnungssuchende/-r sind Sie vielleicht unsicher, ob Sie alle von Vermieterseite gestellten Fragen wahrheitsgemäß beantworten sollen. Schließlich kann manch ehrliche Antwort Ihre Chance verringern, die begehrte Wohnung zu bekommen.

Sind Sie dann am Ziel – der Mietvertrag ist unter Dach und Fach –, tauchen dann plötzlich noch die Kosten auf, die die Wohnungssuche zusätzlich gebracht hat. Dann werden Sie unter Umständen fragen: Muss ich die Umzugskosten des Vormieters tatsächlich wie vereinbart übernehmen? oder Muss ich die Vertragsausfertigungsgebühr bezahlen, die der Vermieter von mir verlangt? oder Muss ich an den Makler noch Provision zahlen?. Die rechtlichen Aspekte dieser Fragen beleuchtet dieser Beitrag.

II. Welche Auskünfte darf ein Vermieter verlangen?

Wer Vertragsbeziehungen mit anderen auf Dauer eingehen möchte, sollte die Redensart beachten: Drum prüfe, wer sich ewig bindet! Lassen Sie sich also ausreichend Zeit dabei, Ihre potenziellen Vertragspartner kennenzulernen und mit ihnen über alles Wesentliche ausführlich zu sprechen.

Erfahrungsgemäß wird dieser Grundsatz zu wenig beachtet, wenn es um die Wohnungsvermietung geht. In der Regel findet gerade mal ein einziges Informationsgespräch statt. Oft wird die Mietersuche gar nicht vom Vermieter selbst, sondern von beauftragten Maklern oder Verwaltern erledigt. Um bei dieser Gelegenheit die richtige Wahl treffen zu können, werden die Mieter befragt. Ist die Nachfrage groß, geschieht die Befragung teilweise mittels Fragebögen.

Damit solche Frageaktionen tatsächlich ihren Zweck erfüllen können und nicht unerwartete Konflikte produzieren, sollten Vermieter und Mieter gleichermaßen über folgende Rechtsfragen Bescheid wissen:

  • Darf ein Vermieter alles fragen, was ihn interessiert?

  • Muss ein Interessent alle Fragen wahrheitsgemäß beantworten?

  • Was kann passieren, wenn der Interessent den Vermieter täuscht und der Mietvertrag zustande kommt?

2.1. Darf ein Vermieter alles fragen, was ihn interessiert?

Die Rechtsprechung sagt ganz eindeutig: Ein grenzenloses Fragerecht des Vermieters gibt es nicht. Die Befragung von Wohnungsinteressenten hat dort ihre Grenze, wo das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters verletzt wird.

Dieses Recht umfasst nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts die Befugnis des Einzelnen, über die Preisgabe und Verwendung seiner persönlichen Daten selbst zu bestimmen (BVerfG, Beschluss vom 11.6.1991, 1 BvR 239/90, WM 1991 S. 463). Was das im konkreten Fall bedeutet, ist leider gesetzlich nicht geregelt. Anhaltspunkte geben allerdings die bisher hierzu veröffentlichten Gerichtsentscheidungen.

Auch Gesichtspunkte des Datenschutzes lassen sich dabei heranziehen, wenn auch das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) unmittelbar nur für größere Wohnungsunternehmen, Makler und Wohnungsverwaltungen gilt. Denn nur dort werden regelmäßig personenbezogene Daten im Sinne von § 27 Abs. 1 BDSG in oder aus Dateien verarbeitet.

Um Ihnen für Ihre Wohnungs- oder Mietersuche eine Orientierung an die Hand zu geben, haben wir in der nachfolgenden Übersicht die Fragen zusammengestellt, mit denen sich die Gerichte beschäftigt haben oder die aus datenschutzrechtlichen Gründen zu weit gehen.

Zu jeder Frage finden Sie die rechtliche Beurteilung nach deren Zulässigkeit. Nähere Einzelheiten können Sie erfahren, wenn Sie den angegebenen Fundstellen nachgehen. Die in der Übersicht verwendeten Beurteilungskriterien lassen sich allgemein wie folgt beschreiben:

  • Zulässig sind Fragen, die für das Vertragsverhältnis wesentlich sind und deren Offenbarung dem Mieter zuzumuten sind.

  • Unzulässig sind Fragen, die diskriminierend sind und für die kein sachlicher Grund besteht.

  • Als bedenklich werden in der Übersicht die Fragen bezeichnet, zu denen noch keine Rechtsprechung bekannt ist. Diese sind jedoch aus den oben erwähnten datenschutzrechtlichen Erwägungen problematisch.

    Im Streitfall vor Gericht könnten sie wegen Verletzung des Allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Befragten als unzulässig angesehen werden.

Fragenkatalog

Zul.

Unzul.

Bedenkl.

Fundstelle

Fragen nach der Zahlungsfähigkeit:

Wie hoch ist Ihr Einkommen?

x

LG Köln, Urteil vom 1.12.1983, WM 1984 S. 297

Sind Sie in der Lage, die Miete aufzubringen?

x

AG Saarlouis, Urteil vom 17.9.1999, fehlt, NZM 2000 S. 459; AG Miesbach, Urteil vom 5.8.1986, WM 1987 S. 379

Sind Sie in der Schuldnerkartei eingetragen?

x

AG Kaiserslautern, Urteil vom 29.1.1987, WM 1987 S. 378

Mussten Sie bereits eine eidesstattliche Versicherung abgeben?

x

AG Hagen, Urteil vom 5.7.1984, WM 1984 S. 286

Nehmen Sie Teilzahlungskredite in Anspruch?

x

Haben Sie einen festen Arbeitsplatz?

x

LG Essen, Urteil vom 29.8.1984, WM 1984 S. 299; AG Bonn, Urteil vom 23.7.1991, WM 1992 S. 597

Fragen zur Person, zum Familienstand und zur Wohnungsbelegung:

Sind Sie krank oder behindert?

x

Sind Sie schwanger?

x

Sind Sie verheiratet?



x

LG Hannover, Urteil vom 18.6.1981, WM 1983 S. 142;
LG Landau, Urteil vom 22.1.1985, WM 1986 S. 133

Ist Ihr Ehepartner Ausländer?


x

AG Nürnberg, Urteil vom 27.3.1981, WM 1984 S. 295

Leben Sie getrennt bzw. sind Sie geschieden?


x

Haben Sie Kinder geplant?

x

Fragen zu sonstigen Umständen:

Haben Sie bereits früher einen Vertrag mit unserer Wohnungsgesellschaft gehabt?


x

LG Braunschweig, Urteil vom 4.6.1984, WM 1984 S. 297

Sind Sie Mitglied im Mieterverein?


x

Haben Sie eine Rechtsschutzversicherung?


x

Warum suchen Sie auf die Schnelle eine neue Wohnung?


x

AG Wolfsburg, Urteil vom 9.8.2003, 22 C 498/99, NZM 2001 S. 987

Läuft gegen Sie ein Ermittlungsverfahren?


x

AG Hamburg, Urteil vom 7.5.1992, WM 1992 S. 598

Sind Sie vorbestraft?


x

AG Rendsburg, Urteil vom 5.7.1990, WM 1990 S. 507

2.2. Über welche Umstände muss ein Mieter auch ungefragt aufklären?

Grundsätzlich ist jede Partei selbst dafür verantwortlich, vom potenziellen Vertragspartner die Informationen zu erfragen, die für sie wichtig sind. Deshalb braucht ein Mieter von sich aus keine Auskünfte über seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zu geben.

Ist der Mieter allerdings bereits bei Vertragsabschluss nicht in der Lage, die Miete aufzubringen, nützt es ihm nichts, wenn er sein damaliges Schweigen damit rechtfertigen will, er sei zu seiner wirtschaftlichen Situation nicht befragt worden. Denn in diesem Ausnahmefall hätte er den Vermieter auch ungefragt aufklären müssen.

Die Gerichte haben eine Aufklärungspflicht zum Beispiel über folgende Umstände bejaht:

  • Über das Vermögen des Vermieters ist das Insolvenzverfahren eröffnet worden (LG Bonn, Urteil vom 16.11.2005, 6 T 312/05, WM 2006 S. 24).

  • Das Vormietverhältnis ist wegen Nichtzahlung des Mietzinses gekündigt und der Mieter deshalb zur Räumung verurteilt worden (LG Bonn a.a.O.).

  • Der Mieter hat die eidesstattliche Versicherung abgegeben. Die für die Wohnung zu zahlende Miete ist höher als das Arbeitslosengeld des Mieters (LG Gießen, Beschluss vom 23.3.2005, 1 S 590/00, NZM 2002 S. 944).

  • Die Miete für die in Aussicht genommene Wohnung beträgt 75 % vom Nettomonatseinkommen des Mieters (AG Frankfurt / Main, Urteil vom 27.8.1987, 33 C 627/87-29, WM 1989 S. 620).

  • Der Mieter hat bereits eine eidesstattliche Versicherung abgegeben (LG Gießen, Beschluss vom 23.3.2001, 1 S 590/00, NZM 2002 S. 944).

Wer sich in solchen Fällen in Schweigen gehüllt hat, kann sich im Ernstfall nicht erfolgreich darauf berufen, zu seiner Zahlungsfähigkeit nicht befragt worden zu sein.

2.3. Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter gelogen oder unzulässigerweise geschwiegen hat?

Die Falschbeantwortung von unzulässigen oder bedenklichen Fragen

Fragen, die aufgrund des vorbeschriebenen Kataloges unzulässig oder bedenklich sind, braucht der Mietinteressent nicht zu beantworten. Wer allerdings auf eine Frage gar nicht antwortet oder ausdrücklich deren Beantwortung ablehnt, wird die Wohnung nicht bekommen. Deshalb sieht die Praxis so aus, dass auf solche Fragen wahrheitswidrige Antworten gegeben werden.

Eine Falschbeantwortung ist – weil es sich um unzulässige bzw. bedenkliche Fragen handelt – unschädlich und berechtigt den Vermieter nicht, den abgeschlossenen Mietvertrag wieder aufzuheben. Im Ergebnis kann man einem Vermieter nur empfehlen, von solchen Fragen abzusehen. Denn der Aussagewert der zu erwartenden Antworten dürfte relativ gering sein.

Die Falschbeantwortung von zulässigen Fragen oder die Verletzung der Aufklärungspflicht

Beantwortet ein Mietinteressent zulässige Fragen bewusst falsch oder klärt er den Vermieter von sich aus nicht darüber auf, dass er die Miete gar nicht zahlen kann, riskiert er, entweder gar nicht in die Wohnung einziehen zu können oder die Wohnung wieder räumen zu müssen.

Welche konkreten Schritte der Vermieter unternehmen darf, hängt davon ab, ob der Mieter die Wohnung noch nicht oder bereits bezogen hat.

Bis zum Einzug: Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung

Hat der Mieter die Wohnung noch nicht bezogen, darf der Vermieter den Mietvertrag nach § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täuschung anfechten und seinem Mieter den Einzug in die Wohnung verweigern. Durch die Anfechtung wird der bereits abgeschlossene Mietvertrag rückwirkend beseitigt.

Der Vermieter erfährt noch vor Einzug des von ihm ausgewählten Mieterpaares, dass deren vorvertragliche Behauptung Wir sind verheiratet. nicht richtig ist. Hier nützt dem Mieter auch seine Versicherung Ich will meine Freundin ohnehin mal heiraten! nichts mehr. Der Vermieter kann den Mietvertrag durch die Erklärung aufheben: Sie haben mich über Ihren Familienstand trotz ausdrücklicher Befragung getäuscht. Deshalb fechte ich den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Sie sind nicht berechtigt, die Wohnung zu beziehen.

Nach Einzug des Mieters: Fristlose Kündigung des Mietvertrages

Aus rechtsdogmatischen Gründen ist umstritten, ob nach Einzug des Mieters in die Wohnung eine Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB noch möglich ist oder ob vom Zeitpunkt des Mietereinzuges an die Anfechtungsmöglichkeit durch das Kündigungsrecht verdrängt wird.

Mit dieser Streitfrage braucht sich der betroffene Vermieter jedoch nicht auseinanderzusetzen, wenn für ihn wegen der vorvertraglichen Täuschung die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist und er gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen kann .

Dabei ist allerdings ein gleichermaßen für Vermieter und Mieter ganz wesentlicher Gesichtspunkt zu berücksichtigen: Mit Beginn des Mietverhältnisses und nach Bezug der Wohnung genießt der Mieter einen stärkeren Schutz (den sogenannten Bestandsschutz) als vor seinem Einzug.

Dieser Grundsatz wirkt sich zugunsten des eingezogenen Mieters dergestalt aus, dass man jetzt zusätzlich prüfen muss, ob nicht angesichts einer inzwischen eingetretenen (normalen) Entwicklung des Mietverhältnisses eine fristlose Kündigung unverhältnismäßig und deshalb ausgeschlossen sein könnte (LG Wiesbaden, Urteil vom 29.4.2004, 2 S 112/03, WM 2004 S. 399).

Vor allem wird man in den Fällen von einer Kündigung absehen müssen, in denen sich der Punkt, der Gegenstand der Falschauskunft war, nicht mehr zulasten des Vermieters auswirkt.

  • Der Mieter hatte vor Vertragsabschluss wahrheitswidrig behauptet, er arbeite als Kraftfahrer. In Wirklichkeit war er arbeitslos. Nach seinem Einzug verhält er sich korrekt und zahlt vor allem die Mieten pünktlich und vollständig.

  • Der Mieter, der unter der Vorspiegelung, verheiratet zu sein, eingezogen ist, hat inzwischen seine Freundin geheiratet.

Beruht die Kündigung darauf, dass der Mieter nicht über seine Zahlungsunfähigkeit aufgeklärt hatte, und besteht dieser Umstand auch weiterhin, wird in der Regel eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstandes gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgesprochen werden können.

III. Darf eine Gebühr für die Vertragsausfertigung verlangt werden?

Will ein Vermieter seinen Verwaltungsaufwand für den Abschluss des Mietvertrages auf den Mieter abwälzen, kann er das innerhalb gewisser Grenzen vereinbaren.

Voraussetzung ist, dass er mit dem Mieter eine ausdrückliche Vereinbarung trifft, aus der die Höhe der Kosten annähernd ersichtlich ist. Denn der Mieter muss in etwa abschätzen können, mit welchen Kosten er nach einem Vertragsabschluss zu rechnen hat.

Deshalb sind Formularklauseln, die etwa lauten: Kosten und Abgaben, die mit dem Abschluss dieses Mietvertrages verbunden sind, gehen zulasten des Mieters., wegen Verletzung des Bestimmtheitsgebots unwirksam (OLG Celle, Urteil vom 29.12.1989, WM 1990 S. 103).

Eine Vertragsklausel, die den konkreten Betrag bezeichnet, kann gleichwohl unwirksam sein, wenn die Höhe der verlangten Gebühr unüblich ist oder außerhalb der Vertragserstellungskosten liegt. Eine höhere Gebühr könnte nur aufgrund einer individuell ausgehandelten Vereinbarung verlangt werden (vgl. AG Wuppertal, Urteil vom 11.2.1993, WM 1994 S. 194).

Nach Auffassung des Amtsgerichts Hamburg-Altona verstößt die Vereinbarung einer Vertragsausfertigungsgebühr in einem Formularvertrag über Wohnraum gegen § 307 Abs. 1 BGB. Ein Mieter, der durch einen vom Vermieter aufgesetzten Vertrag ohnehin schon abweichend vom gesetzlichen Leitbild diverse Verpflichtungen (z.B. Schönheitsreparaturen) übernehmen muss, wird durch eine solche Klausel in unangemessener Weise benachteiligt (AG Hamburg-Altona, Urteil vom 11.7.2006, 316 C 120/06, ZMR 2007 S. 544).

Zumindest in Norddeutschland sollten Sie auch die Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek kennen, wonach eine Vertragsausfertigungsgebühr als verkappte Maklerprovision grundsätzlich unzulässig ist (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 27.5.2006, 711 C 36/04, WM 2005 S. 47).

IV. Wann muss ein Mieter Maklerprovision bezahlen?

Werden Wohnräume über einen Makler angeboten, und kommt der Mieter durch dessen Tätigkeit an seinen Mietvertrag, kann der Makler nur dann Provision vom Mieter beanspruchen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Der Makler hat mit dem Mieter einen Maklervertrag abgeschlossen.

  • Der Makler ist für den Mieter nach Abschluss des Maklervertrages tätig geworden.

  • Der angestrebte Mietvertrag ist tatsächlich zustande gekommen.

  • Die Maklertätigkeit war für den Abschluss des Mietvertrages ursächlich.

V. Sind Abstandsvereinbarungen zwischen Vor- und Nachmietern zulässig?

Nicht nur Maklerkosten können Mietern den Umzug in ihre neue Wohnung verteuern, sondern auch finanzielle Forderungen, die sich aus sogenannten Abstandsvereinbarungen ergeben.

Üblicherweise kommt es dazu, wenn die auszugswilligen Mieter selbst Nachmieter suchen. Die Adresse des Vermieters wird meist erst dann herausgerückt, wenn der Vormieter gegenüber dem Mietinteressenten seine Kostenwünsche an diesen vertraglich abgesichert hat.

Vor allem in Ballungszentren hatte sich die Unsitte entwickelt, sich für relativ wertlose Gegenstände vom Nachmieter unverhältnismäßig hohe Preise zahlen zu lassen. Die Vorschrift des § 4a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG) soll derartige Missstände vermeiden helfen. Dieses Gesetz unterscheidet zwei Fälle:

5.1. Zahlungen des Wohnungssuchenden für die Auszugsbereitschaft des Vormieters

Will sich der Vormieter vom Wohnungssuchenden allein seine Auszugsbereitschaft honorieren lassen und trifft er eine entsprechende Vereinbarung, ist diese unwirksam (§ 4a WoVermG). Denn der einziehende Mieter würde für seine Zahlung keine echte Leistung erhalten.

Zulässig ist allerdings eine Vereinbarung, wonach der Nachmieter dem Vormieter dessen umzugsbedingte Kosten erstatten soll (§ 4a Abs. 1 Satz 2 WoVermG).

5.2. Übernahme von Einrichtung oder Inventar

Das Gesetz lässt ferner Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter – wie auch zwischen Vermieter und Mieter – zu, durch die sich der Nachmieter verpflichtet, dem Vormieter bestimmte Gegenstände oder Einrichtungen abzukaufen.

Ein solcher Kaufvertrag gilt normalerweise als unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt. Will der Vormieter seine Einrichtungen unabhängig vom Zustandekommen des Mietvertrages verkaufen, müsste er dies deutlich mit dem Wohnungssuchenden vereinbaren (§ 4a Abs. 2 Satz 1 WoVermG).

Soweit die vereinbarte Höhe des Entgelts dem tatsächlichen Wert der zu übernehmenden Gegenstände nicht entspricht und es sich hierbei um ein auffälliges Missverhältnis handelt, kann der Käufer vom Vormieter die Überzahlung zurückverlangen (§ 5 Abs. 1 Satz 1 WoVermG).

Zur Bestimmung des auffälligen Missverhältnisses kann man auf den Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB zurückgreifen. Danach liegt in solchen Fällen Wucher vor, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Zeitwert der gekauften Sachen um mehr als 50 % überschreitet (BGH, Urteil vom 23.4.1997, VIII ZR 212/96, WM 2000 S. 380).

Bis zu dieser Höhe bleibt der Vertrag allerdings wirksam mit der Folge, dass der Käufer lediglich die Zahlung des überschießenden Betrages verweigern darf (Kammergericht Berlin, Urteil vom 6.5.2004, 8 U 314/03, GE 2004 S. 814).