Die Mieterhöhung wegen Modernisierung

Mieten & Wohnen

Die Miete darf erhöht werden, wenn es sich um Verbesserung der Mietsache, energetische Modernisierung oder Reduzierung des Wasserverbrauchs handelt und wenn der Mieter hierzu verpflichtet ist.

Informieren Sie sich, wie eine Mieterhöhungserklärung auszusehen hat, welche Kosten berücksichtigt werden und wie die Kosten bei mehreren Mietwohnungen verteilt werden.

I. Mehr Miete nach baulichen Maßnahmen

Nimmt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an seinem Mietobjekt vor und handelt es sich nicht um reine Instandsetzungsarbeiten, darf er hierfür nach § 559 BGB eine Mieterhöhung vornehmen.

  • Der Vermieter lässt die einfachverglasten Fenster durch Thermopanefenster ersetzen. Die dadurch entstandenen Kosten darf er nach korrekter Ankündigung und Berechnung auf die betroffenen Mieter umlegen.

  • Lässt er dagegen marode Kastendoppelfenster durch Verbundglasfenster ersetzen, kommt eine Mieterhöhung nicht in Betracht. Denn hier handelt es sich um eine reine Instandsetzungsmaßnahme, zumal die ursprünglichen Fenster in der Handhabung vielseitiger sind.

Wie Sie bereits aus diesen Beispielen sehen, ist nicht immer ganz eindeutig, ob eine Mieterhöhung in diesem Sinne tatsächlich durchsetzbar ist. Deshalb ist für Sie als Mieter oder Vermieter bei baulichen Veränderungen im oder rund ums Mietobjekt besonders wichtig, die geltende Gesetzeslage zu kennen.

Dazu gehört insbesondere auch die Kenntnis der Neuerungen, die seit der letzten Mietrechtsänderung (1.5.2013) gelten.

  • Als Vermieter haben Sie jetzt die Möglichkeit, bei der Berechnung der Mieterhöhung den Abzugsbetrag für ersparte Instandsetzungsmaßnahmen im Wege der Schätzung zu ermitteln. Früher mussten Sie hierfür konkrete Kostenberechnungen vorlegen.

  • Als Mieter müssen Sie die Höhe der neuen Miete als Härtegrund zwar bereits nach erfolgter Modernisierungsankündigung ins Spiel bringen. Praktische Auswirkungen auf die Duldungspflicht hat Ihr Härteeinwand jedoch nicht. Er spielt erst im Falle einer späteren Mieterhöhung eine Rolle.

Nur wenn der Vermieter seine Mieterhöhung so geltend macht, wie es im Folgenden beschrieben ist, kann er sie rechtssicher gestalten und durchsetzen.

1.1. Wenn die Mietsache verbessert wird

Zur Mieterhöhung berechtigen bauliche Maßnahmen, die § 559 i.V.m. § 555b BGB wie folgt benennt:

Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (§ 555b Nr. 4 BGB)

Darunter versteht man Maßnahmen, die die Nutzung des Mietobjekts bequemer, sicherer, gesünder, angenehmer und weniger arbeitsaufwendig machen. Darunter fallen zum Beispiel Maßnahmen zur Verbesserung

  • des Schallschutzes,

  • der Belichtung und Belüftung,

  • des Zuschnitts der Wohnung,

  • der Beheizung und der Kochmöglichkeiten,

  • der sanitären Einrichtungen,

  • der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.

Ob eine Verbesserung vorliegt, ergibt der Vergleich des Mietobjekts vor der geplanten Maßnahme mit dem Zustand der Wohnung nach deren Durchführung. Dabei sind grundsätzlich auch die vom Mieter bisher vertragsgerecht vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 20.6.2012, VIII ZR 110/11, WM 2012 S. 448).

Es ist unterheblich, ob der einzelne Mieter die Verbesserung auch tatsächlich nutzt. Entscheidend ist allein, ob der Zustand der Mietsache objektiv verbessert und vor allem auch dauerhaft erhöht wird.

Vergrößerung des Bades und Einbau einer Dusche; ebenso die Vergrößerung der Kinderzimmer selbst bei Wegfall des Balkons (LG Itzehoe, Urteil vom 25.11.2011, 9 S 81/10, ZMR 2012 S. 873).

Maßnahmen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555b Nr. 5 BGB)

Hierzu zählen vor allem Maßnahmen im Außenbereich. Wie zum Beispiel die Anlage und der Ausbau von Kinderspielplätzen, Grünanlagen oder Stellplätzen.

Aber auch der Bau oder die Errichtung weiterer Gemeinschaftseinrichtungen zählen dazu, wie zum Beispiel einer Waschküche, eines Trockenraumes, eines Fahrradkellers bzw. Fahrradunterstandes oder eines Fahrstuhls.

Unser Leserservice: Weiterführende Informationen zu einzelnen Modernisierungsmaßnahmen finden Sie im Modernisierungs-ABC .

1.2. Wenn energetisch modernisiert wird

Entsprechend der Zielsetzung des Gesetzgebers, den hohen Energieverbrauch in Mietwohnungen zu beschränken, hat der Gesetzgeber zum 1.5.2013 in § 555b Nr. 1 BGB den Begriff der energetischen Modernisierung eingeführt. Darunter fallen solche baulichen Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird.

Der Begriff der Mietsache umfasst hier nicht nur die an einzelne Mieter vermieteten Räumlichkeiten, sondern zum Beispiel auch den Eingangsbereich, das Treppenhaus und sonstige Gemeinschaftsräume.

Mit Endenergie ist hierbei die Energiemenge gemeint, die benötigt wird, um im Gebäude die Heizung und Warmwasserbereitung zu betreiben (z.B. durch Heizöl, Erdgas, Holzpellets, Strom- oder Fernwärme).

Die Einsparung von Endenergie muss auch nachhaltig sein, also nicht nur zu einer kurzfristigen, sondern in Zukunft ständig eintretenden Einsparung führen.

  • Werden an der Fassade eine Wärmedämmung angebracht und/oder isolierverglaste Fenster installiert, spart der Mieter Heizkosten.

  • Der alte Heizkessel wird durch einen effektiver arbeitenden neuen ersetzt und/oder der Wärmeverlust wird durch eine Dämmung der Zuleitungen verringert.

  • Durch die Anbringung von Solarkollektoren auf dem Hausdach wird für die Warmwasserbereitung nicht mehr so viel Öl oder Gas verbraucht.

Davon zu unterscheiden sind Maßnahmen, durch die keine Endenergie, sondern ausschließlich nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (§ 555b Nr. 2 BGB). Solche Maßnahmen hat der Mieter als Modernisierung zwar zu dulden, zu einer Mieterhöhung berechtigen sie allerdings nicht.

Der Vermieter stellt seine auf dem neuesten Stand der Technik befindliche Ölheizung auf die Verbrennung von Holzpellets um. Hierdurch bleibt der Verbrauch an Endenergie beim Mieter gleich. Lediglich wird hierbei nicht erneuerbare Primärenergie (Erdöl) eingespart und durch erneuerbare Primärenergieträger (Holzpellets) ersetzt.

1.3. Wenn der Wasserverbrauch reduziert wird

Maßnahmen, die zu einer nachhaltigen Reduzierung des Wasserverbrauchs im Haus führen, berechtigen als Modernisierungsmaßnahme zu einer entsprechenden Mieterhöhung.

  • Installation von Toilettenspülungs-Spartasten

  • Einbau von Durchflussbegrenzern

  • Aufstellen von Regenwasserauffangbecken für die Gartenbewässerung oder Toilettenspülung

Dabei kommt es darauf an, ob dadurch der Gesamtverbrauch im Haus verringert wird. Die Einsparung bei einzelnen Mietern spielt keine Rolle (LG Münster, Urteil vom 26.11.2009, 8 S 131/09, GE 2010 S. 848).

Ob auch die Installation von Wasseruhren als Modernisierungsmaßnahme gilt, ist umstritten. Denn diese Geräte sparen selbst kein Wasser ein, sondern sollen zu einem verbrauchsbewussteren Nutzerverhalten führen.

Tipp

Prüfen Sie – bevor Sie sich auf einen Streit darüber einlassen – vorsichtshalber, ob für Ihr Bundesland eine gesetzliche Verpflichtung zum Einbau solcher Geräte besteht. Denn dann löst sich die Streitfrage Modernisierung ja oder nein? zugunsten des Vermieters aufgrund der Rechtslage, wie sie im nächsten Abschnitt beschrieben ist. Zum Beispiel müssen Eigentümer und Vermieter von Mehrfamilienhäusern bis zum 31.12.2013 Wärmezähler einbauen.

1.4. Wenn der Vermieter hierzu verpflichtet ist

Maßnahmen, zu deren Durchführung der Vermieter aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Anordnungen verpflichtet ist und die er nicht zu vertreten hat, fallen ebenfalls unter die Modernisierung.

Das gilt selbst dann, wenn dadurch die Mietsache oder die allgemeinen Wohnverhältnisse nicht verbessert werden und auch keine Energie- oder Wasserersparnis eingetreten ist. In diesen Fällen kann eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 i.V.m. § 555b Nr. 6 BGB gleichwohl in Betracht kommen.

  • Die Landesbauordnung schreibt den Einbau von Kaltwasserzählern vor (BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 41/08, WM 2009 S. 124).

  • Nach der Heizkostenverordnung müssen bis zum 31.12.2013 Warmwasserzähler eingebaut werden.

  • Die Landesbauordnung schreibt den Einbau von Rauchmeldern vor. Vom Mieter selbst installierte Geräte bleiben unberücksichtigt (LG Hannover, Beschluss vom 9.12.2010, 1 S 24/10, ZMR 2011 S. 826).

  • Die Umstellung von Stadtgas auf Erdgas.

  • Die Änderung von Freileitungen in Erdleitungen.

Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter auch Bauherr derartiger Maßnahmen ist. Deshalb kommt zum Beispiel eine Mieterhöhung nicht in Betracht, wenn die Straße nachträglich ausgebaut wird und hierfür Erschließungsbeiträge anfallen.

II. Wann eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist

2.1. Die Mieterhöhung stellt für den Mieter eine unzumutbare Härte dar

Nach § 559 Abs. 4 BGB ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Wann liegt ein solcher Härtefall vor?

Aus den Gesetzesmaterialien zu § 559 Abs. 4 BGB ergibt sich, dass anlässlich einer Modernisierungsmieterhöhung nur noch eine unzumutbare wirtschaftliche Härte eine Rolle spielt. Dagegen sind andere Begleiterscheinungen einer Modernisierung (z.B. Beeinträchtigungen, Veränderungen der Mietsache) nicht mehr zu berücksichtigen.

Im Wesentlichen geht es also um die Frage, ob die infolge der Modernisierung verlangte Miete zuzüglich der Betriebskosten vom Mieter noch ohne allzu große Einschränkung aufgebracht werden kann. Das heißt, ob ihm nach Abzug der Miete noch ein Einkommen verbleibt, mit dem er an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festhalten kann.

Tipp

Anhaltspunkte für die Bemessung der zumutbaren Mietbelastung finden Sie auf der Homepage des Statistischen Bundesamtes. Wenn Sie dort zum Beispiel unter www.destatis.de das Stichwort Mietbelastung eingeben, gelangen Sie zu einer Tabelle, die Ihnen die Mietbelastung von verschiedenen Mieterhaushalten ausweist.

Nehmen Sie als Faustregel, dass Mietbelastungen von mehr als 30 % des Einkommens als unzumutbare wirtschaftliche Härte eingestuft werden können (LG Berlin, Urteil vom 19.4.2002, 63 S 239/01, GE 2002 S. 930).

Allerdings lässt sich eine unzumutbare wirtschaftliche Härte nicht schematisch bestimmen. Vielmehr kommt es immer auf die individuellen Lebensumstände des Mieters an. Und die können im Einzelfall den Härteeinwand zunichtemachen.

  • Der Mieter wohnt – gemessen an seinen sozialen Verhältnissen – in einer viel zu großen Wohnung.

  • Die Mieterhöhung wird zu einem guten Teil vom Wohngeld mitgetragen.

  • Die Haushaltsangehörigen beziehen Einkünfte, die bei der Bemessung der Belastung ebenfalls zu berücksichtigen sind.

Wann der Härteeinwand keine Rolle spielt

Die Modernisierung führt lediglich zu einem allgemein üblichen Zustand (§ 559 Abs. 4 Nr. 1 BGB)

Mit dieser eng auszulegenden Ausnahmevorschrift möchte der Gesetzgeber verhindern, dass Mieter Modernisierungen behindern, die sich als allgemein üblicher Standard durchgesetzt haben.

Davon ist zum Beispiel auszugehen, wenn die geplante Modernisierung einen Zustand schaffen soll, wie er bei der überwiegenden Mehrzahl von Mieträumen (d.h. mindestens 2/3) in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region besteht; BGH, Beschluss vom 19.2.1992, VIII ARZ 5/91, WM 1992 S. 181).

Das Landgericht Berlin hat in Berlin bei Wohnungen der Baualtersklasse 1956–1964 einen Balkon als allgemein üblich angesehen (LG Berlin, Beschluss vom 15.4.2010, 67 S 446/09, GE 2010 S. 908).

Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 559 Abs. 4 Nr. 2 BGB)

Hierbei geht es im Wesentlichen um solche Maßnahmen, zu denen der Vermieter rechtlich verpflichtet ist. Darunter fallen in der Regel gewisse Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung (z.B. Austausch von alten Heizkesseln gemäß § 10 Abs. 1 EnEV), zu deren Durchführung der Vermieter aus rechtlichen Gründen verpflichtet ist.

Der Mieter hat die Fristen für seinen Härteeinwand verpasst

Hat der Vermieter den Mieter rechtzeitig (d.h. drei Monate) vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen in seiner schriftlichen Ankündigung über die Möglichkeit und die Frist des Härteeinwands korrekt aufgeklärt, muss der Mieter bis zum Ablauf des Folgemonats nach Zugang der Mitteilung reagieren (§ 555d Abs. 3 BGB).

Die Modernisierungsankündigung mit der entsprechenden Belehrung trifft am 16.3. beim Mieter ein. Sein Härteeinwand bezüglich der Miethöhe müsste bis spätestens 30.4. dem Vermieter zugehen.

Verpasst der Mieter diese Frist, braucht der Vermieter auf den Härteeinwand des Mieters keine Rücksicht zu nehmen.

Ausnahme: Der Mieter war ohne sein Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert. In diesem Fall muss er dem Vermieter unverzüglich in Textform die Umstände und auch den Grund für die Verzögerung (z.B. Urlaub oder Krankenhausaufenthalt) mitteilen. Mit dem Beginn der Modernisierungsmaßnahmen endet aber auch diese Möglichkeit (§ 555d Abs. 4 Satz 2 BGB).

Fehlt die Härtefallbelehrung in der Modernisierungsankündigung, muss der Mieter seinen Härteeinwand spätestens bis zum Beginn der Arbeiten erheben. Ausnahmsweise kann der Mieter seine Härtegründe auch noch anlässlich der Mieterhöhungserklärung ins Spiel bringen, wenn sich dann erst herausstellt, dass die verlangte Mieterhöhung die vormals angekündigte um mehr als 10 % übersteigt (§ 559 Abs. 5 Satz 2 BGB).

2.2. Eine Staffel- oder Indexmiete ist vereinbart

Sie hatten eine Staffelmiete vereinbart

Während der Laufzeit der Mietstaffeln ist ausdrücklich kraft Gesetzes eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Ist allerdings die letzte Mietstaffel angelaufen, darf dann sofort wegen baulicher Maßnahmen die Miete erhöht werden, selbst wenn diese bereits in der Vergangenheit durchgeführt worden waren.

Die Parteien hatten eine Staffelmiete vereinbart, wonach die letzte Staffel, beginnend am 1.1.2013, eine Mieterhöhung um 50,00 € vorsah. Der Vermieter, der bereits 2009 Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt vorgenommen hatte, darf eine darauf bezogene Mieterhöhung zum 1.1.2013 vornehmen. Vorausgesetzt, er hat die damit zusammenhängenden Formalien eingehalten.

Tipp

Möchten Sie als Vermieter während der Laufzeit der vereinbarten Staffelmiete modernisieren, sollten Sie die Maßnahme korrekt ankündigen und insbesondere auch auf die Mieterhöhung hinweisen, selbst wenn diese erst nach Ende der Staffelmietvereinbarung eintreten soll.

So können Sie einem möglichen Verwirkungseinwand der Mieter vorbeugen. Ansonsten könnten die sich auf den Standpunkt stellen, wegen langen Zeitablaufs und wegen vorliegender besonderer Umstände könne eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht mehr verlangt werden.

Möchten Sie, dass die Mieterhöhung zum erstmöglichen Zeitpunkt (Beginn der letzten Erhöhungsstaffel) gezahlt wird, müssen Sie Ihr Mieterhöhungsschreiben frühzeitig zustellen, damit Sie die hierfür geltenden Fristen einhalten.

Sie hatten eine Indexmiete vereinbart

Ähnlich wie bei der Staffelmiete ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen, wenn Sie die Miethöhe vertraglich an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt haben.

Allerdings lässt § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine Mieterhöhung nach § 559 BGB zu, wenn der Vermieter aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Anordnungen bestimmte Baumaßnahmen (unfreiwillig) durchführen musste.

Aufgrund überhöhter Abgaswerte der in der Wohnung befindlichen Gaseinzelöfen verlangt das Umweltamt vom Vermieter, die alten Öfen durch eine neue Heizungsanlage zu ersetzen. Trotz mit den Mietern vereinbarter Indexmiete darf er hier eine Mieterhöhung nach § 559 BGB durchführen.

Haben die Parteien allerdings die Laufzeit der Indexmiete befristet, darf der Vermieter nach Ablauf der Befristung die Kosten von bereits früher durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen im Wege der Mieterhöhung umlegen. Ähnlich wie oben bei der Staffelmiete geschildert, ist hier wichtig, dass der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen korrekt angekündigt und auch auf die später erfolgende Mieterhöhung hingewiesen hatte.

2.3. Die Art Ihres Mietverhältnisses lässt eine Mieterhöhung nicht zu

Trifft eine der nachfolgend beschriebenen Fälle auf Sie zu, kommt eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht in Betracht:

  • Es handelt sich um eine preisgebundene Wohnung.

  • Die Wohnung ist nur zu vorübergehendem Gebrauch (z.B. für die Zeit eines Kuraufenthaltes) vermietet (§ 549 Abs. 2 Satz 1 BGB). Hier kann allerdings eine Mieterhöhung gegebenenfalls über eine Änderungskündigung erfolgen.

  • Der Wohnraum ist vom Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten (möblierter Wohnraum) und nicht einer Familie oder einer Lebenspartnerschaft zum dauernden Gebrauch überlassen worden. Außerdem muss es sich hierbei um einen Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung handeln (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

  • Es handelt sich um ein Geschäftsraum-Mietverhältnis, bei dem vertraglich über eine Modernisierungsmieterhöhung nichts vereinbart worden ist.

  • Die Parteien haben den Ausschluss einer Mieterhöhung ausdrücklich vereinbart (§ 557 Abs. 3 BGB).

III. Wie die Mieterhöhung berechnet wird

3.1. Welche Kosten berücksichtigt werden dürfen

Gemäß § 559 Abs. 1 BGB darf der Vermieter 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Mieter umlegen. Dazu zählen:

Die reinen Baukosten

Darunter fallen zunächst die tatsächlichen Kosten, die zum Beispiel für Handwerker und Baustoffe entstanden sind. Rabatte, Skonti usw. sind deshalb abzuziehen.

Sind dem Vermieter gar keine oder teilweise keine Kosten entstanden, weil Mieter oder Dritte kostenlos gewerkelt haben, darf der Vermieter keine fiktiven Kosten in Ansatz bringen.

Hat der Vermieter die Arbeiten ganz oder teilweise in Eigenleistung fachgerecht erbracht, darf er hierfür die Kosten ansetzen, die für eine gleichwertige Unternehmerleistung anzusetzen sind (LG Halle, Urteil vom 8.8.2002, 2 S 42/01, ZMR 2003 S. 35). Die Mehrwertsteuer darf in solch einem Fall aber nicht dazugerechnet werden.

Baunebenkosten

Neben den reinen Baukosten dürfen auch Baunebenkosten angesetzt werden, sofern sie erforderlich waren. Dazu zählen zum Beispiel

  • Architektenhonorare,

  • Baugenehmigungsgebühren,

  • Kosten für Baustelleneinrichtung und Absperrung der Gehwege,

  • Kosten der Einrichtung von Baustrom- und Bauwasseranschlüssen,

  • Reinigungskosten als notwendige Folge der Baumaßnahme.

Aufwendungsersatz

Hat der Mieter im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen notwendige Arbeiten selbst durchgeführt (z.B. Abnehmen der Gardinen, Wegräumen und Abdecken von Möbeln), kann er vom Vermieter hierfür gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB Aufwendungsersatz verlangen.

Ob der Vermieter diese an den Mieter gezahlten Kosten über die Mieterhöhung wieder reinholen darf, ist umstritten.

Für die Umlagefähigkeit des Aufwendungsersatzes jedenfalls für solche Kosten – die als unmittelbarer Bauaufwand angesehen werden können (z.B. Reinigungsarbeiten, Neudekorieren der alten Gardinen) – spricht, dass der Vermieter diese Arbeiten auch von Dritten ausführen lassen könnte und deren Kosten umlagefähig wären.

3.2. Wenn Instandsetzungskosten anfallen

Oft werden mit den Modernisierungsarbeiten gleichzeitig auch notwendige Instandsetzungsmaßnahmen erspart.

  • Die morschen, einfachverglasten Holzfenster werden nicht repariert, sondern durch Thermopanefenster mit Kunststoffrahmen ersetzt.

  • Die bisher schadhafte Hausfassade wird nicht nur ausgebessert, sondern mit einer Wärmedämmschicht versehen.

In solchen Fällen (sog. modernisierende Instandsetzung) muss der Erhaltungsaufwand, den sich der Vermieter auf diese Weise erspart hat, von den Modernisierungskosten abgezogen werden (§ 559 Abs. 2 BGB).

Das gilt aber nur für den Fall, dass die Instandsetzungsarbeiten zum Zeitpunkt der Modernisierung tatsächlich fällig waren. Dass durch Modernisierungsarbeiten künftig Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, spielt dagegen rechnerisch keine Rolle (KG Berlin, Urteil vom 20.4.2006, 8 U 204/05, WM 2006 S. 450).

Für die Mieterhöhung nach § 559 BGB bedeutet das, dass der Vermieter dem Mieter gegenüber nachvollziehbar aufzuschlüsseln hat, wie hoch die (fiktiven) Instandsetzungskosten sind, die er durch die Modernisierung erspart hat (LG Berlin, Urteil vom 5.11.2002, 64 S 170/02, GE 2003 S. 122).

Die ersparten Instandsetzungskosten lassen sich zum Beispiel durch Kostenvoranschläge oder Sachverständigengutachten nachweisen. Hierbei sind die gegenwärtigen, d.h. zur Zeit der Modernisierungsmaßnahme geltenden Preise anzusetzen (LG Bückeburg, Urteil vom 26.9.1991, 1 S 97/91, WM 1992 S. 378).

Der Vermieter lässt die schadhafte Fassade nicht nur sanieren, sondern auch einen Wärmeputz anbringen. Über die Kosten einer bloßen Sanierung legt er entsprechende Kostenvoranschläge vor. Die Modernisierungskosten errechnet er aus der Differenz der am Ende tatsächlich aufgewandten Kosten und den Kosten der veranschlagten Sanierung.

Sind in besonderen Einzelfällen die Kosten der ersparten Instandsetzung nicht oder nur mit einem nicht zumutbaren Aufwand zu ermitteln, lässt das Gesetz seit dem 1.5.2013 ausdrücklich eine Schätzung zu (§ 559 Abs. 2 BGB). Diese kann zum Beispiel von Architekten oder Fachingenieuren vorgenommen werden.

Tipp

Als Vermieter sollten Sie schon vor Durchführung der Arbeiten die Höhe der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen bestimmen lassen (z.B. durch einen Kostenvoranschlag oder ein Privatgutachten). Ausreichende Feststellungen dieser Art benötigen Sie insbesondere auch dann, wenn im Streitfall vor Gericht die Höhe der Kosten im Wege der Schätzung bestimmt wird.

Bei der Kostenaufteilung ist für die Baunebenkosten (z.B. Baustelleneinrichtung, Gehwegabsperrung, Gerüstaufstellung) Folgendes zu berücksichtigen: Hätte zum Beispiel für eine notwendige Instandsetzung ein Gerüst aufgestellt werden müssen, gehören die hierfür aufgewandten Kosten (sog. Sowieso-Kosten ) zu den ersparten Instandsetzungskosten (LG Berlin, Urteil vom 14.12.2012, 63 S 252/12, GE 2013 S. 419).

Behauptet der Mieter, dass der Vermieter durch die Modernisierungsarbeiten fällige Instandsetzungsarbeiten erspart hat, muss er dieses substanziiert bestreiten.

Der Vermieter hatte Wärmedämmmaßnahmen an der Außenfassade durchführen lassen. Der Mieter lehnte die Mieterhöhung ab mit der Behauptung, es handele sich hierbei um reine Instandsetzungsarbeiten, da der Putz rissig und schmutzig gewesen und bereits 30 Jahre alt sei. Diese pauschalen Behauptungen hielt der Bundesgerichtshof für nicht ausreichend (BGH, Urteil vom 12.3.2003, VIII ZR 175/02, DWW 2003 S. 229).

Tipp

Klären Sie als Mieter am besten noch vor Durchführung ähnlicher Maßnahmen mit Ihrem Vermieter, inwieweit er bei der Berechnung seiner Mieterhöhung einen Abzug für ersparte Instandsetzungskosten beabsichtigt.

Verneint er dies oder haben Sie Zweifel an seiner Aussage, wäre zumindest die Einschaltung eines sachkundigen Handwerkers sinnvoll, der Ihnen im Streitfall als Zeuge zur Verfügung steht.

Am besten lassen Sie sich in Zweifelsfällen anwaltlich beraten.

3.3. Wenn der Vermieter Fremdmittel erhalten hat

Zuschüsse und Darlehen helfen Mietern und Vermietern

Für Modernisierungsmaßnahmen und bauliche Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, werden Vermietern häufig öffentliche Zuschüsse und zinsverbilligte Darlehen (z.B. KfW-Kredite) zur Verfügung gestellt.

Hierdurch will der Gesetzgeber die Durchführung solcher Maßnahmen fördern. Außerdem sollen die Mieter finanziell dadurch entlastet werden, dass bei Anrechnung der Fördermittel die Mieterhöhung nicht so hoch ausfällt.

Nimmt ein Vermieter Fremdmittel in Anspruch, hängt es im Wesentlichen von der Art der Fremdmittel ab, wie diese im Einzelnen angerechnet werden (§ 559a BGB).

Zuschüsse gemäß § 559a Abs. 1 BGB

Hierzu gehören zunächst Kosten, die vom Mieter übernommen wurden.

Der Mieter zahlt dem Vermieter einen verlorenen Baukostenzuschuss (der nicht zurückgezahlt werden muss). Dafür verzichtet der Vermieter für zehn Jahre auf sein Recht zur Eigenbedarfskündigung und gegebenenfalls auch auf weitere Mieterhöhungen.

Ebenso fallen darunter Kosten, die für den Mieter von einem Dritten übernommen wurden.

Der Arbeitgeber des Mieters zahlt für die Modernisierung einen Zuschuss und erhält dafür ein Belegungsrecht an der Wohnung für eine bestimmte Zeit.

Dasselbe gilt für Kosten, die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden.

Der Vermieter erhält für seine Modernisierungsmaßnahme öffentliche Zuschüsse aus einem Landesmodernisierungsprogramm.

Hat der Vermieter solche Fremdmittel für seine Baumaßnahmen in Anspruch genommen, muss er sie bei der Berechnung der Mieterhöhung von seinen Modernisierungskosten abziehen.

In sein direkt neben einer Bahnstrecke liegendes vermietetes Einfamilienhaus lässt der Vermieter Schallschutzfenster einbauen (Kosten: 6.000,00 €). Hierfür erhält er von der Deutsche Bahn AG einen nicht zurückzuzahlenden Baukostenzuschuss in Höhe von 2.000,00 €. Bei der Berechnung der Mieterhöhung ist dieser Betrag von den Baukosten abzuziehen. Bei der Berechnung der Mieterhöhung werden also nur noch 4.000,00 € berücksichtigt.

Zinsverbilligte oder zinslose Darlehen (§ 559a Abs. 2 BGB)

Deckt der Vermieter die Kosten seiner baulichen Maßnahmen mit einem zinslosen oder zinsverbilligten Darlehen aus öffentlichen Haushalten, fällt auch dadurch die Mieterhöhung für die Mieter niedriger aus.

Hat er beispielsweise KfW-Mittel für Energiesparmaßnahmen erhalten, muss er zunächst die jährliche Zinsersparnis errechnen. Hierfür ist zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahme der Zinssatz für erstrangige Hypotheken auf dem freien Markt mit dem tatsächlich bezahlten Zinssatz zu vergleichen. Die so ermittelte Zinsverbilligung ist dann auf den maßgeblichen Darlehensbetrag zu übertragen.

Für die Modernisierung sind insgesamt 60.000,00 € angefallen. Als Fördermaßnahme hat der Vermieter ein Darlehen in Höhe von 30.000,00 € zu einem Zinssatz von 5 % erhalten. Zum maßgeblichen Zeitpunkt betrug der übliche Zinssatz für erstrangig abgesicherte Darlehen 9 %. Der Kürzungsbetrag errechnet sich wie folgt:

9 % abzüglich 5 % = 4 %.

4 % von 30.000,00 € = 1.200,00 € jährlich.

Diesen Betrag muss der Vermieter von dem Jahresmieterhöhungsbetrag von 6.600,00 € (11 % von 60.000,00 €) abziehen.

Tipp

Haben Sie Zweifel, ob korrekt gerechnet wurde, sollten Sie sich am besten von einem Fachmann beraten lassen (z.B. beim Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein oder Mieterverein).

3.4. Wie die Kosten zu verteilen sind

Die Verteilungsfrage stellt sich nur dann, wenn mehrere Wohnungen von der Modernisierung betroffen sind. § 559 Abs. 2 BGB verlangt für diesen Fall, dass die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen sind. Was heißt das aber konkret?

Keine unangemessenen Umlageschlüssel

Der Vermieter ist berechtigt, den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen selbst zu bestimmen. Daraus folgt, dass er die Grenzen seiner Entscheidungsfreiheit überschreitet, wenn er unangemessene Umlageschlüssel verwendet.

  • Der Vermieter legt die Modernisierungskosten so um, dass zwei nicht so zahlungskräftige Mieter im Haus weniger belastet werden.

  • Der Vermieter setzt die Verteilungsquote gegenüber einem schwierigen Mieter höher an, um ihn für sein Verhalten zu bestrafen.

  • Der Vermieter nimmt die beiden nicht vermieteten Wohnungen aus seinem 10-Familien-Haus aus der Verteilung heraus.

Umlagemaßstab muss praktikabel und nachvollziehbar sein

Sofern bestimmte Kosten einzelnen Wohnungen zugeordnet werden können, dürfen sie wohnungsbezogen berücksichtigt werden.

In einem Mehrfamilienhaus werden sämtliche einfachverglasten Fenster durch Thermopanefenster ersetzt. Der Vermieter verteilt die Kosten nach der Zahl der auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Fenster auf die einzelnen Mieter. Das ist zulässig (LG Potsdam, Urteil vom 25.5.2000, 11 S 190/99, WM 2000 S. 553).

Handelt es sich um Kosten, die dabei für alle Wohnungen einheitlich aufgewendet werden (z.B. Gerüstkosten, Kosten der Bauschuttabfuhr), kann der Vermieter die Kosten entsprechend der Wohnfläche aufteilen.

Es ist aber auch zulässig, die Kostenverteilung entsprechend dem unterschiedlichen Nutzen für die jeweilige Wohnung vorzunehmen.

So hat beispielsweise das Kammergericht Berlin es für zulässig angesehen, die Kosten einer Wärmedämmung nur auf die Wohnungen umzulegen, auf die sich diese Maßnahme auswirkt (KG Berlin, Urteil vom 20.4.2006, 8 U 204/05, WM 2006 S. 450).

Wie unterschiedlich die Auffassungen darüber sind, zeigt das Urteil des Landgerichts Münster, wonach die Umlage der Kosten der Wärmedämmung grundsätzlich auf alle Mietwohnungen im Gebäude nach dem Flächenmaßstab erfolgen kann (LG Münster, Urteil vom 26.11.2009, 8 S 131/09, WM 2010 S. 93).

Zumindest kann man feststellen, dass ein Vermieter nicht verpflichtet ist, bei der Verteilung den unterschiedlichen Gebrauchswert der Modernisierungsmaßnahme oder das Maß der potenziellen Energieeinsparung zu berücksichtigen. Dies gilt unabhängig davon, ob es hierbei zu gewissen Ungleichbehandlungen kommt.

Im Haus wird ein Fahrstuhl eingebaut. An dieser Modernisierungsmaßnahme wird man auch die Erdgeschossmieter beteiligen dürfen, auch wenn sie den Fahrstuhl nicht nutzen. Dies lässt sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs schließen, wonach die Erdgeschossmieter an den Betriebskosten des Aufzuges beteiligt werden dürfen (BGH, Urteil vom 20.9.2006, VIII ZR 103/06, NJW 2006 S. 3557).

Unbillig dürfte die Kostenbeteiligung der Mieter nur dann sein, wenn völlig ausgeschlossen ist, dass sie durch die Baumaßnahme einen wie auch immer gearteten Vorteil erlangen.

Der Fahrstuhl befindet sich in einem anderen Gebäudeteil, den der Mieter niemals benutzt.

Betreffen die Baumaßnahmen alle Wohnungen in gleicher Weise, spricht nichts dagegen, die Kosten zum Beispiel für den Einbau einer Gegensprechanlage oder für den Kabelanschluss nach Anzahl der Wohnungen zu verteilen.

IV. Wie die Mieterhöhungserklärung auszusehen hat

Die Mieterhöhung muss nachvollziehbar sein

Gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Erklärung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend der Voraussetzungen der §§ 559 und 559a BGB erläutert wird.

Beachtet der Vermieter diese Voraussetzungen nicht und ist deshalb das Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als seine Erklärung nochmals zu erstellen. Die Folge: Der Mieter muss die Mieterhöhung dann erst entsprechend später zahlen. Denn eine nachträgliche Heilung oder Nachbesserung einer fehlerhaften Mieterhöhungserklärung im Prozess ist nämlich nicht möglich (BGH, Urteil vom 25.1.2006, VIII ZR 47/05, WM 2006 S. 157).

Beim Abfassen des Schreibens sollten insbesondere die folgenden Gesichtspunkte beachtet werden.

Der richtige Zeitpunkt für die Mieterhöhung

Die Mieterhöhung nach § 559 BGB kann erst verlangt werden, wenn die baulichen Maßnahmen fertiggestellt sind. Auf eine förmliche Abnahme der Arbeiten kommt es hierbei nicht an.

Es schadet auch nicht, wenn noch Nebenarbeiten ausstehen, zum Beispiel Außenanlagen wiederhergestellt werden, Bauschuttcontainer abgefahren oder noch Mängel beseitigt werden müssen.

Erforderlich ist auch, dass dem Vermieter alle Rechnungen für die geleisteten Arbeiten vorliegen (AG Köpenick, Urteil vom 30.5.2001, 6 C 395/00, MM 2001 S. 354). Zumindest muss ihm die Höhe der konkreten Kosten bekannt sein (LG Berlin, Urteil vom 15.11.2011, 63 S 145/11, ZMR 2012 S. 352).

Formell wirksam ist die Mieterhöhung auch dann, wenn der Vermieter die vorliegenden Rechnungen noch nicht bezahlt hat (BGH, Beschluss vom 20.3.2012, VIII ZR 294/11, WM 2012 S. 285).

Sind ersparte Instandsetzungsmaßnahmen abzuziehen, reicht es, wenn der Vermieter angibt, in welcher Höhe er Instandsetzungskosten abgezogen hat. Nicht erforderlich ist, dass er hier bereits darlegt, auf welcher Grundlage (z.B. Kostenvoranschlag) er den Abzugsbetrag errechnet hat (LG Berlin a.a.O.).

Sind für die Baumaßnahmen Fördermittel bewilligt, müssen diese in der Mieterhöhung von Anfang an als Abzugsposten berücksichtigt werden, selbst wenn diese erst später ausgezahlt werden (AG Lichtenberg, Urteil vom 11.11.1999, 2 C 400/99, MM 2000 S. 87).

Berechnung des Erhöhungsbetrages

In der Mieterhöhungserklärung muss der Erhöhungsbetrag nachvollziehbar berechnet werden. Das bedeutet im Einzelnen:

  • Die Gesamtkosten der Baumaßnahmen müssen immer angegeben werden. Und verschiedene Maßnahmen (z.B. Fassadenverkleidung und Wärmeisolierung) sind zu spezifizieren. Es reicht nicht aus, wenn bei einer Maßnahme, die mehrere Wohnungen betrifft, lediglich die auf die Wohnung des Mieters entfallenden Kosten angegeben werden (LG Berlin, Urteil vom 6.3.2003, 67 S 306/02, GE 2003 S. 883).

  • Der Umlageschlüssel muss hinreichend erläutert werden. Wurden im Haus unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, muss der Vermieter nachvollziehbar erläutern, wie er die Kosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt hat. Dabei kann er unter Umständen auch unterschiedliche Verteilerschlüssel verwenden.

    • In einem Mehrfamilienhaus werden die Kellerdecke und die Außenfassade wärmegedämmt und in den Wohnungen Thermopanefenster eingesetzt. Die Kosten der Kellerdeckendämmung werden nur auf die Erdgeschosswohnungen verteilt und die der Fassadendämmung den Wohnungen anteilig nach Grundfläche zugeordnet. Hinsichtlich des Fenstereinbaus werden die für jede Wohnung konkret entstandenen Kosten berücksichtigt.

    • Der Vermieter lässt einen Fahrstuhl einbauen und legt die Kosten entsprechend dem unterschiedlichen Gebrauchsvorteil gestaffelt nach Geschosslage um.

  • Die fiktiven Instandsetzungskosten sind nachvollziehbar aus den Gesamtkosten auszugliedern und abzuziehen. Es reicht nicht aus, dass der Vermieter hierfür lediglich Prozent- oder Pauschalbeträge angibt (AG Schöneberg, Urteil vom 28.7.2010, 6 C 134/10, GE 2010 S. 1277; LG Berlin, Urteil vom 5.11.2002, 64 S 370/02, GE 2003 S. 122).

  • Hat der Vermieter Fremdmittel im Sinne von § 559a BGB (z.B. Zuschüsse oder Darlehen aus öffentlichen Haushalten) in Anspruch genommen, muss er die entsprechenden Kürzungsbeträge angeben (KG Berlin, Urteil vom 17.1.2002, 8 RE-Miet 4/01, NZM 2002 S. 211).

Wichtig: Hat der Vermieter für seine Baumaßnahmen Fremdmittel in Anspruch genommen, muss er die Mieterhöhung entsprechend kürzen, selbst wenn er die Mieterhöhung nicht auf § 559 BGB, sondern lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete stützt (§ 558 Abs. 5 BGB).

Erläuterung zur Mieterhöhung

Der Vermieter ist verpflichtet, seinen Mietern in der Mieterhöhungserklärung plausibel zu machen, dass es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des Gesetzes handelt. Zum Beispiel, indem er darlegt, inwiefern die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken.

Musste der Vermieter Maßnahmen aufgrund gesetzlicher Gebote oder behördlicher Anordnungen vornehmen, hat er anzugeben, aufgrund welcher Umstände diese erfolgt sind und warum er diese nicht zu vertreten hatte.

Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist mindestens die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangswerte erforderlich (BGH, Urteil vom 25.1.2006, VIII ZR 47/05, WM 2006 S. 157).

Lassen sich diese aufgrund des Alters der Bauteile mit zumutbarem Aufwand nicht mehr ermitteln, erlaubt das Gesetz seit dem 1.5.2013 die Bezugnahme auf allgemein anerkannte Pauschalwerte (§ 559 Abs. 1 S. 2 i.V.m. § 555c Abs. 3 BGB).

Pauschalwerte für den Wärmedurchgangskoeffizienten von Bauteilen findet man in der Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009 (www.bbsr-energieeinsparung.de/cln_033/nn_1025542/EnEVPortal/DE/EnEV/Bekanntmachungen/Download/WGDatenaufnahme.html?__nnn=true).

Anlagen und Belege muss der Vermieter seiner Mieterhöhungserklärung nicht beifügen. Hier steht dem Mieter allerdings das Recht zu, in die Belege einzusehen.

Alle Absender und Adressaten

Der Vermieter muss darauf achten, dass als Absender alle Personen auf Vermieterseite genannt sind. Da für die Mieterhöhungserklärung die Textform des § 126b BGB reicht, kann sie zum Beispiel auch per Kopie, Fax oder E-Mail verschickt werden und muss nicht unterschrieben werden.

Sind mehrere Personen Mieter, ist die Mieterhöhungserklärung an alle zu richten.

V. Wie der Mieter auf die Mieterhöhung reagieren kann

Prüfung der Rechnungsbelege

Nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung hat der Mieter das Recht, die Belege einzusehen. Der Vermieter ist verpflichtet, ihm im Original sämtliche Rechnungen und sonstigen Belege vorzulegen.

Soweit es zur sachgerechten Überprüfung der Belege erforderlich ist, kann der Mieter auch die Einsichtnahme in die betreffenden Verträge, Ausschreibungen usw. verlangen.

Das geschieht in der Regel am Sitz des Vermieters. Befindet dieser sich nicht am Ort des Mietobjekts, kann der Mieter verlangen, dass ihm die Unterlagen an seinem Wohnort vorgelegt werden.

Der Mieter hat aber keinen Anspruch auf Überlassung der Originalbelege. Grundsätzlich kann er auch nicht die Übersendung von Kopien statt der Einsichtnahme in die Belege verlangen (LG Berlin, Urteil vom 15.1.2007, 67 S 85/06, GE 2007 S. 985).

Ergeben sich bei der Belegeinsicht allerdings Zweifel an einer oder mehreren Positionen, kann der Mieter verlangen, dass ihm die erforderlichen Kopien gegen Kostenerstattung ausgehändigt werden.

Zahlung der Mieterhöhung

Hat der Mieter eine korrekte Mieterhöhungserklärung erhalten, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 559b Abs. 2 Satz 1 BGB).

Der Mieter erhält das Mieterhöhungsschreiben am 20. März. Den Erhöhungsbetrag muss er in diesem Fall mit der Junimiete entrichten.

Hatte der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme und/oder die Mieterhöhung nicht ordnungsgemäß angekündigt, kann sich dadurch der Zahlungstermin um weitere sechs Monate verschieben (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB).

Der Vermieter hat dem Mieter die Ankündigung der Modernisierung nicht drei Monate vorher, sondern erst viel später geschickt. Der Mieter erhält die Mieterhöhungserklärung im Januar. Statt zum 1. April muss er erst zum 1. Oktober zahlen.

Fällt die Mieterhöhung später mehr als 10 % höher aus als in dem Ankündigungsschreiben angegeben, verschiebt sich der Zahlungstermin ebenfalls um weitere sechs Monate (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB).

Angekündigt war eine Mieterhöhung von monatlich 146,00 €. Im Mieterhöhungsschreiben, das der Mieter im März erhält, werden stattdessen 164,00 € verlangt. Die Mieterhöhung wird deshalb nicht schon zum 1. Juni, sondern erst zum 1. Dezember fällig.

Der Mieterhöhungsbetrag bildet nunmehr mit der bisherigen Miete die neue Miete. Es handelt sich also nicht um einen Zuschlag. Deshalb fällt der modernisierungsbedingte Mietanteil auch nicht weg, wenn die Modernisierungskosten hierdurch nach ca. neun Jahren getilgt sind.

Die neue Miete kann dann erst wieder erhöht werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare modernisierte Wohnungen höher ist.

Zahlt der Mieter die Mieterhöhung nicht fristgemäß, kann der Vermieter sofort auf Zahlung klagen.

Völlige oder teilweise Ablehnung der Mieterhöhung aus Härtegründen

Auch wenn der Mieter seinen Härteeinwand gegen die Mieterhöhung fristgemäß erhoben hatte, kann es ihm passieren, dass der Vermieter diesen nicht akzeptiert und deshalb auf Zahlung der Mieterhöhung besteht.

Tipp

Streben Sie zunächst eine Einigung an. Anders als bei der früheren Rechtslage, als der Härteeinwand über das Entweder – oder der Duldung durch den Mieter entschied, geht es jetzt bei der Mieterhöhung um die Frage, inwieweit diesbezüglich eine Härte vorliegt.

Von daher ist nicht ausgeschlossen, sich auf einen Teil des verlangten Erhöhungsbetrages zu einigen. Gelingt Ihnen eine Einigung in dieser Hinsicht nicht, muss notfalls das Gericht darüber entscheiden.

Kündigung des Mietverhältnisses

Für den Fall, dass die Miete gemäß § 559 BGB erhöht werden soll, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 561 BGB).

Danach kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Der Mieter erhält die Mieterhöhungserklärung im Laufe des Monats April. Geht seine Kündigung bis spätestens Ende Juni beim Vermieter ein, wirkt diese zum 31. August.

Kündigt der Mieter sofort nach Zugang der Mieterhöhung, wirkt die Kündigung gleichwohl nicht früher (LG Saarbrücken, Urteil vom 30.4.1993, 13 BS 27/93, WM 1993 S. 339).

Im obigen Beispielsfall würde das Mietverhältnis deshalb ebenfalls am 31. August enden, selbst wenn der Mieter bereits im April gekündigt hätte.